水泥是典型的周期性行业，其发展态势与宏观经济及固定资产投资走势密切相关。从国外发展经验来看。经济进入高速增长阶段时候，伴随着以基础设施建设和房地产投资为主的固定资产投资增长，水泥需求快速增长，进而带来整个行业的繁荣。

改革开放以来，国内经济高速发展，房地产市场逐步建立和发展。特别是98年房改之后，国内房地产市场正式建立，并迎来了高速发展的20多年十年。

2000年是我国第一年统计房地产投资总额，当年数额是4984亿，到2021年全国房地产投资总额增长至14.76万亿，增长近30倍。水泥产量方面，2000年全国水泥产量5.97亿吨，至23.63亿吨，增长3倍有余。

作为拉动水泥需求的“三驾马车”之一，房地产行业过去20多年时间的繁荣，有力的支撑了国内水泥市场需求，其市场占比达到35%左右。近年来，在部分区域水泥市场，房地产带来的水泥需求甚至占比达到50%左右。

不过，“成也萧何败萧何”，房地产的繁荣为水泥需求提供了强力支撑，但是随着房地产投资的下滑，水泥需求也将不可避免的步入下行通道。

房地产行业在低谷中挣扎徘徊的一年

2022年，房地产行业真正迎来的寒冬。

在“房住不炒”的整体基调下，金融政策加码叠加疫情反复，中长期住房需求动能减弱、市场信心不足等多重因素影响下，房地产行业面临前所未有的挑战。

房地产投资方面，1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

新开工方面，2022年1-11月，房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积81734万平方米，下降39.5%。单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35%。11月新开工面积环比下降，绝对规模处2022年以来月度最低水平。

销售方面，根据统计局数据，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。11月末，商品房待售面积55203万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势 数据来源：中指数据CREIS

2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。

价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。百城新建住宅价格累计上涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。

二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55%。

与此同时，2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-11月各项资金来源同比均下降。1—11月份，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。

按照克而瑞的预计，2022年最终销售能过千亿的房企应该只有20家。而这一数字在2015年时为6个，2016年增至11个，到了2018年，在2017年16个的基础上再次翻番，一跃增至29个。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点，2021年千亿房企数量与2020年持平，为43家。而今年的数量预计将“腰斩”。

土地出让方面，受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模均处近十年同期最低水平。

2022年1-11月，各线城市住宅用地推出面积同比降幅在四成左右，二线城市降幅近五成。成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8%，土地出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1%。

城门失火殃及池鱼 水泥市场持续低迷

作为一种刚性去求的大宗工业产品，水泥市场需求的变化与房地产行业走势有着密切的关系。

过去十年，房地产投资增速与水泥需求增速基本保持一致

在房地产行业大发展期，为水泥需求提供了强力支撑，但是随着房地产行业态势的下行，水泥需求也受到明显的影响。

产量方面，国家统计局数据显示，2022年11月份，水泥产量19172万吨，同比下降4.7%；1-11月份，水泥产量195010万吨，同比下降10.8%，创下历史新低。

另外，从中国水泥网对全国各区域水泥市场调研情况来看，多数地区今年水泥需求跌幅超过15%，部分地区甚至达到30%。

受需求下滑影响，水泥行业产能过剩问题进一步突出，市场竞争压力不断加大。在2022年初，由于对需求下滑缺少足够的预期，加之市场持续低迷，包括珠三角、长三角在内的国内部分热门市场甚至爆发价格战。

进入下半年旺季以后，虽然各地水泥企业不断发布涨价通知，但是实际落实情况不佳。以河南为例，下半年以来，经历了多轮价格上调，幅度基本在50-60元/吨，但基本在发布涨价后不久便跌回原有水平。

当地企业表示，市场需求严重下滑是关键。郑州周边多家水泥企业表示，今年水泥需求下滑幅度超过20%。

全国水泥价格指数来看，虽然在上半年和下半年各有小幅回升，但整体呈现下行态势。截止到12月中旬，全国水泥价格指数CEMPI下跌43.32点，全国行情整体呈现“旺季不旺，淡季更淡”态势。

全国水泥价格指数CEMPI震荡下行

由于价格下行，加之能源成本上涨，水泥企业盈利能力大幅度降低。

水泥上市公司三季报显示，出青松建化、四川双马等个别企业以外，绝大多数水泥上市公司业绩大幅度下滑，福建水泥前三季度利润同比跌幅更是达到183.37%。海螺水泥作为行业“吸金王”前三集净利润同样同比下滑44.53%。

中国水泥网水泥大数据研究院预计，由于需求下滑，市场行情低迷，加之能源成本居高不下，今年水泥行业利润总额将跌至700-800亿元，较2021年的1694亿，同比下跌超过50%。

新开工不容乐观 水泥需求端的冲击才刚刚开始

2022年第四季度，为促进房地产行业稳定发展，国家层面先后出台重磅政策措施。

特别是11月23日，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融十六条”）正式发布。

《通知》包括6方面16条金融举措，要求保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。

政策信号明确之后，金融机构立马加大对优质房地产企业的授信动作，六大行纷纷出手输血。仅仅过了一天，到11月24日，房企获得来自金融机构的授信及发债额度已近万亿元。

不过，无论是“金融十六条”还是其他房地产政策，核心仍然立足于“保交楼”、稳发展，支持优质房地产企业做大做强，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，但对于房地产明年新开工量的影响有限。

一方面新开工受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模。2023房地产投资恐继续回落。

另外，从拿地情况莱来看，2022 年 1-11 月，TOP100 企业拿地总额 11621 亿元，拿地规模同比下降 50.5%，降幅比上月扩大 0.3 个百分点。从各城市群拿地金额来看， 1-11 月，长三角 TOP10 企业拿地金额 2418 亿元，居四大城市群之首，领跑全国。

房企拿地是房屋新开工较好的领先指标，而水泥需求处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响（通常开发商在拿地后6个月内新开工）

从1-11月TOP100 企业拿地总额来看，50.6%的跌幅显然为接下来水泥需求的提振埋下阴影。

未来鉴于房地产行投资的回落，水泥需求将持续承压，加上严重的产能过剩问题，市场竞争环境进一步紧张。

整体来看，来自需求端的考验才刚刚开始，水泥企业如何处理好供需矛盾，决定了2023年行业态势能否回暖。

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